[摘要] 尽管房价逐年飙升，但买卖房屋的势头却依然不减，其中出现的房屋买卖合同纠纷也成为众人讨论的热点，2月20日，乌鲁木齐新市区人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的法官结合近期审判的典型涉房案件，以案释法。
恋人分手房屋按出资额划分
2012年8月，崔某与云女士确定恋爱关系。2013年2月，崔某以云女士名义与新投房地产开发有限公司签订购房合同，购置了一套位于乌鲁木齐市银川路的住番两人共同居住。
在还贷期间，崔某向云女士银行卡中汇入21.65万元，用于办理该房屋的按揭。
2013年7月，两人分手，崔某将云女士诉至法院，要求返还剩余款项，并收回房屋。
云女士称，该房屋在还贷期间自己也出过钱，房子应属于两人共同财产，进行分割。
法院审理查明，争议房产在两人恋爱关系存续期间，双方都出资还过贷款，所以判决云女士除返还剩余房屋按揭钱款外，房屋由双方出资额进行划分。
■法官说法：
恋爱期间，男女双方相互之间给付财物可分为两种：一是赠与，二是借贷。恋爱关系不同于婚姻关系，对于恋爱期间形成的共同财产，如果双方没有约定，应当按照双方的出资额来划分。也就说，恋爱期间共同购买的房屋，分手后是按照双方的出资额来划分的。
诚意金不等于定金
2013年5月30日，杨某看中了位于乌鲁木齐市京疆路72号呈信·朗悦盛境8208元/平方米[新市区]朗悦盛境3套在售的一处110平方米的房屋，遂通过乌市博邦房产朗悦盛境店（以下简称博邦房产）与该房主詹某签订了一份《房地产买卖居间协议》。
按照协议，杨某在签订协议后2日内，先行向詹某支付2万元，这笔钱由博邦房产暂为保管，并出具收据。
签订协议20日后，双方在约定的时间前往银行办理给付款事宜。但因没见到詹某本人，杨某最终没有付款。
后来，詹某将该房屋出售给第三人，并办理了交接手续。杨某听说后，将其诉至法院，请求判令詹某返还购房诚意金2万元。
詹某和德邦房产则辩称，收取的2万元是定金，没有违约行为，不同意返还。
法院审理查明，2万元收据上明确记载，该钱款属于诚意金，故判决詹某返还杨某2万元。
■法官说法：
诚意金不等同于定金，对违约的一方不具有惩罚性，其性质相当于预付款，属于房屋买卖双方达成的初步意向证明。如果购房者中途取消了买房意愿，诚意金应全额退还；如果购房者最终购买，诚意金将转为奉的一部分。
委托买房小心被霸占
2010年11月，唐某因非乌鲁木齐市户口，无法办理房屋银行按揭贷款，遂委托朋友焦某以其名义购买位于乌市天津北路紫金长安8936元/平方米[新市区]紫金长安0套在售小区处的一套商品番并签订了委托购房协议书。
唐某支付了全部购奉及费用（包括按揭贷款）。现房屋已可交付使用，且已具备办理产权过户的条件，但焦某却违约拒绝将房屋交给唐某。故唐某将其诉至法院。
法院审理查明，按照双方之前签的协议书，焦某协助唐某购买房屋，并办理其他程序性事项，房屋由唐某居住，焦某不享有居住、占有、使用、受益处分的权利，在房屋按揭偿还完毕，无转让限制之时，焦某无条件协助唐某办理过户手续，将该房屋过户至唐某名下，故判决焦某返还房屋。
■法官说法：
本案中双方当事人签订了委托购房协议书，因此两人之间已形成了委托代理法律关系，且根据我国合同法第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”案件中，唐某委托焦某购买房屋且实际支付奉，属于房屋的实际购买人。
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