10月乌鲁木齐楼市“真相”

    楼市历来有“金九银十”之说，在购房政策收紧的前提下，国内一线城市旺季不旺，持续遇冷;部分二线、三线城市逐步成为购房者关注的重点，在各类调控密集出台的情况下，逐渐分化。国家统计局近日发布的统计数据显示，9月份国内70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。

10月乌鲁木齐楼市状况如何?

真相1：房价涨了

     自今年7月份以来，乌市新建商品房市场供需两旺，成交金额已连续4个月刷新纪录，反映出当前楼市的火热局面。与此同时，乌鲁木齐新建商品住宅成交均价连续2个月明显上涨。安居365大数据显示，10月份新建商品住宅成交均价环比、同比上涨明显，住宅均价创近12个月以来的新高。

     随着城市改造升级，尤其是老城区改造提升工程逐步推进和地铁等交通设施的进一步完善，再加上以拆迁户为代表的大量购房需求集中释放，使得乌鲁木齐商品房市场短期内呈现出供大于求的“卖方市场”状况。

真相2：住宅销量下滑了

    10月份，新建商品住宅成交面积和成交套数出现同比、环比双降。从市场反馈的情况看，新建商品住宅销售价格上涨给市场需求形成压力，再加上年末许多楼盘进入尾盘销售阶段，一些楼盘控制销售进度，出现“捂盘惜售”的情况。

     与此同时，全市二手房成交面积环比减少7.5%。值得注意的是，今年6月至10月，乌鲁木齐二手房月成交面积都保持在40万平方米以上高位，并实现连续4个月增长，但在 10月份则出现下降。从市场反馈的情况看，优质二手房源已被大量消化，二手房成交均价与新建商品房同步上涨，使得10月份乌鲁木齐二手房市场呈现“价涨量跌”的态势。

真相3：非住宅物业升温了

      自乌鲁木齐2017年8月份以来，住宅物业成交占比持续下降，10月住宅占比较9月回落9.1个百分点，数据表明，非住宅物业占比明显增长，办公、商业项目销量稳步上升。

      以经济技术开发区为例，10月单月新建住宅物业占比为44.7%，非住宅物业占比达到55.3%的高位，10月份该区办公、商业等非住宅物业成交火爆可见一斑。

      从市场反馈的情况看，以城市改造过程中拆迁户为代表的财富资金集中释放，市场上有大量的资金在寻找投资渠道，房地产依然被认为是安全、保值的投资方向，商业地产也成为一些资金沉淀的载体。

真相4：住宅库存减少了

       据国家统计局发布的数据显示，10月末，商品房待售面积(库存)6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿峰，下降了1.16亿平米。而住宅明显比其他商业用房消化更快，相比2015年底峰4.6亿平米，已经下降了1.6亿平米左右。而如今商品房的库存是6亿平米，住宅只有3亿了，住宅库存只占商品房的一半，而销售去化却占到90%。目前，一二线库存严重不足了，很多三四线没住宅可卖，不限购不限贷的写字楼、商务公寓还有大把库存难卖出去。

      同的商品房销售情况类似，全市商品房库存明显处在库存下降期。一般只有当库存处在上升期，开发商才有降价的动力。从市场反馈的情况看，乌鲁木齐商品住宅可售房源供应量也呈减少之势，很多楼盘都处在尾盘销售阶段，一些新开楼盘甚至“捂盘惜售”，通过涨价控制销售进度。

真相5：房价涨跌太正常了

     值得注意的是，10月份新建商品住宅销售价格上涨明显，再加上年末许多楼盘进入尾盘销售阶段，对市场交易量形成了一定压力，住宅市场初步显现出价涨量平迹象。

     没有只涨不跌的市场。据安居365大数据显示，2017年乌鲁木齐房价1月、4月、7月、8月出现下跌，其他月份上涨，今天头10个月“6涨4跌”，房价涨跌属于市场供求博弈的正常波动。

     今年9月起，诸多楼盘房价集体上涨原因，多被指向城市改造过程中拆迁户的集中购房和乌鲁木齐房源的日趋紧俏，在这一机遇下，各大楼盘房价得以两连跳或者三连跳，但涨幅有高有低。毕竟房价不合理的上涨可能会会引发“有价无市”等问题，因此各大楼盘都是根据自身的销售情况和市场综合分析，做出理性的涨价区间，以确保后期销售能正常进行。

真相6：市场该回归理性了

乌鲁木齐未来房价整体走势如何呢?

      从市场反馈的情况看，乌鲁木齐大部分楼盘都长期保持着缓慢、稳定的价格上涨趋势，降价的楼盘很少见。对比去年各个楼盘均价，今年的价格通常都是上升的，表现为平稳、缓和，涨幅偶尔波动。

      房价上涨楼盘的销售进度和销售的火热程度有关，购房者买的越早往往价格越便宜。许多房产从业人员表示，未来，乌鲁木齐房价依然会呈现理性的上涨模式。

     与此同时，房价的涨跌终究是由市场的供求决定的。在市场供应相对稳定的情况下，市场需求方的规模，购买能力，以及需求结构，都将决定楼市的走向。当有更多、更优的投资渠道可以释放资金时，房地产市场或将受到影响。

没有只涨不跌的市场，房子是用来住的，当房子的投资功能下降时，房价终究要回归理性。

（摘自安居365）